物权法解读：选聘和解聘物业应该由业主共同决定

“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是物权法在业主的建筑物区分所有权部分作出的明确规定。

　对外经济贸易大学法学院民商法学系主任苏号朋教授接受记者采访时指出，我国现行法律并未就业主的建筑物区分所有权作出规定，物权法填补了这一空白，是我国保护私人所有权的一项重要举措。

　苏号朋介绍，物权法不仅将“业主”概念引入法律，而且明确界定了业主的权利：首先，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，即业主对其房屋内的专有部分享有独立的占有、使用、收益、处分的权利；第二，业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利，共有部分包括建筑物的房顶、外墙、门厅、楼道、承重结构、公共设施及设备；第三，业主对建筑物的共有部分享有共同管理的权利，业主大会和业主委员会是业主行使共同管理权的机构，负责决定重大事务；第四，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；第五，业主对侵害自己合法权益的行为，可以向法院提起诉讼。

　苏号朋介绍，物权法还规范了业主的行为，主要包括：业主在行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　苏号朋认为，物权法对业主建筑物区分所有权的确认，使同一建筑区划内的业主能够和平共处，通过共同协商、合作处理楼房的管理、维护和修缮等事宜。这将促使人们改变公共管理意识淡薄的传统，增强公民的法律意识。同时，业主建筑物区分所有权规则的建立，使错综复杂的业主关系得以明晰，有利于维护社会稳定。

　名词解释：

　业主的建筑物区分所有权：是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。