成都和重庆房产1月份对比怎么样？

321理论源自于各路房产大神们对于成渝房价未来的展望共识，即内环核心上3，外环上1，但最先兑现的不是重庆，而是成都。从春节到成都的踩盘观察来看，完美兑现了这个神预期：成都三环以内二手均价达到建面15000，一环核心的锦江区普遍30000+，二环内20000+，即便是不搭上学区，品牌光环的普盘，占据地段之势，也能轻松在20000关口成交，既有量，也有价。

从1月成都二手房价和成交量来看，均价站稳15000已经是板上钉钉，这几乎是我之前推荐的核心网红盘的均价。实际踩盘来看，这个价格非常真实，就连我以前住过的西二环的蔚蓝天地成交都在18000左右，房龄超过10年，没有品牌，学区，顶级商业加持。

而重庆的数据不容乐观，1月平均成交价被甩开30%，最近三个月的成交量也比成都少了一半以上，可谓价量皆输。

我们不禁要问，限购如此之严的成都，房价涨得比重庆快，成交量比重庆大，重庆不限购，门槛低，反而价量低迷，重庆到底这些年经历了什么？听我这个成渝地产老司机慢慢给你摆！

成都借限购提升和保护本地房价，重庆任由全国人民割韭菜

实际上，仔细分析中国各大城市的限购限贷政策，核心目的就是拉高房价，而非打压房价。但这个拉高也是有技术含量的，它建立在本地居民建仓完成之后，通常是对一个高房价区域先行限购，然后慢慢推开，由中心高房价产生集聚效应，然后外溢到低房价区域，最后实现普涨。

成都执行的限购政策堪称中国城市限购史上“教科书级的表演”。首先是2016年房价飙涨到20000后，对高新区和天府新区率先限购，许多原属于双流县后划入天府新区的屌丝盘瞬间凤变冰，一年不到，涨幅超过100%。这次限购在高位回收了流动性，防止了外来资金高位出逃，有效防范了金融系统性风险的发生。接下来，成都陆续实施了限贷，限价，限捂盘，可以说集齐了北上广深经常在玩的限购套路。

但是这些传统调控工具还远远不够，在2017下半年，成都网红盘冲击20000高点失利的情况下，成都成功祭出了人才落户这个大杀器，这也被行业人士认为是“变相打开限购”。事情绝非这样简单。人才落户一经推出，从北上广等一二线回流的购房人群突然增加了一倍，天府新区，高新区两大房价高地的人才中心居然排起了长队，一下子，20000这个高点非常轻松的突破。2017年12月，部分网红盘如龙湖晶蓝半岛等成交价已突破25000.

此举现在看来是成都在全球范围内寻找阶段性高位的接盘侠，由于通过学历落户购房的太多，成都后来又缩紧了政策，高新区等热门区域即使有户籍，还必须要求连续两年社保才有购房资格。政策大开大合，但每一次都体现了成都精致利民而又步步紧逼的智慧。

成都一直是走强省会，藏富于民的路线，尽管多年在民间落得一个“吸血省会”的臭名声，但阻止不了全川9000多万人口对于成都置业的热情，现在看来还变成了一个梦想。成都还趁势推出了“蓉漂人才公寓”概念，做出了房价比肩北上广深的实锤。成都不是简单地限购“赶人”，也紧跟流行趋势吸引需要的人才，这种意识和执行力在西部城市首屈一指，连成都的劲敌-西安最近官方上都在大兴学习成都之风。

反观重庆，在地形多山地城建成本高的前提下，这十年都还是坚持多中心摊大饼的模式，目前房价在全国的位置连前二十都进不了。重庆部分经济弱区，大渡口，巴南，沙坪坝均价比不上四川一个二级城市绵阳的房价，根本没有限购的基础。而在2016年江北嘴猛涨后，重庆没有学习成都即时推出限购，错过了这一副好牌，重庆到现在为止都没有一个拿得出的房价中心实现集聚。而且没有明确的有力度的人才政策，无视市场规律，坚持收三无人员税和高档住宅税，削弱了大量潜在的想在重庆安家置业的人才。

重庆的超低房价过去十年都给重庆人民带来了苦难，不仅全面跑输全国大盘，未能享受到应有的财产性收益，而且未富先老，祖孙三代都只能被钉在重庆。卖掉一套重庆房（非网红盘），只能去三四线城市。另外遇上生疮害病，房产无法起到家庭安全器的作用。市民收入来源单一，无法从房产上获得投资机会。不管是从家庭资产升值角度，还是投资机会的均等性，在大城市体系里已经是公认的韭菜基地。

房价低一定是经济出了问题，唯GDP模式既不健康也不利民

尽管2017重庆的GDP差一点就进了2万亿俱乐部，但是这十年来，重庆高速的GDP增长，人民的财富，收入增长却没有跟上步伐。

据不完全统计，重庆600多万常住人口中，只有10%的人的收入年薪达到十万（非家庭收入），有很多家庭总收入都没十万。重庆的人均存款收入更是惨不忍睹。下图是全国29城2017年的人均存款，重庆排倒数第二位，人均存款比成都少了20%。当然这里面有水分是，重庆是一个省的人口体量，而成都是一个市，2017年重庆还有14个国家级贫困县。

不少专家以及民间智库也开始意识到，重庆通过增加债务规模来做大GDP的方式透支了未来的发展。因为在新的经济周期，粗放型的人口红利增长模式正在被抛弃，另外由于国家对于环保的日趋重视，许多落后产能面临直接淘汰。

而重庆是一个国有经济主导的体制，国企贡献了80%以上的GDP增长，而重庆大部分国企都是做劳动密集型工业出身，去产能的大刀首先就要砍在这些国企头上。首当其冲地就是濒临破产的重庆钢铁，尽管年年亏损，但政府却在年年补贴，一些重钢工人表示有半年发不出工资，别说买房，就是平时吃饭都要靠父母救济。这也是我一直不看好大渡口的原因。房价收入比研究重庆楼市特别有效。

传统的重工业走向没路，重庆的支柱产业-汽车制造业也好不到哪里去。从今年长安股份一月公布的数据看，福特车型的销量下滑了30%。重庆政府马上补助了几个亿。颇有些东三省的作风。轻研发重生产，且未根据市场需求还在生产大量低端车型，是长安销量大幅下滑的主要原因，这也是重庆许多国企的通病：官僚风盛行，不尊重市场，用行政替代市场之手配置资源，当然会受到市场惩罚。

在金融市场，重庆国企的表现也差强人意。成都银行已在A股上市，重庆银行IPO计划仍然无限期Delay,一个重要原因是财表过不了关，几项核心指标尤其是ROE （银行净资产收益率）下降，且利润增长过于依赖于政府平台。三驾金融马车中的另外一驾-重庆农村商业银行，在更早以前，因为职工应付薪酬增长过快影响净利润增长遭到了当时负责审计的四大会计师事务所的警告，尽管早在香港上市，但农商行的股价过去长期低迷。

在新经济时代，房价成为了大城市经济的晴雨表。经济不好的城市，一般房价也表现平平。尽管这个逻辑关系在书本上是没有的，也没有官方承认，但摆在眼前的事实告诉我们：重庆还是一个典型的计划经济体，虽然国家给予了“内陆开放高地”的定位，但重庆的产业招商，布局，资源配置，城市规划，融资等都需要行政资源来保障和执行。

成都显然依靠高房价的魔力，率先完成了产业升级。成都并不是个例，以房价作为抓手，助推产业升级，是各大二三线城市的法宝。武汉，合肥也是这样操作的。你无法指望产业等着国家补贴来升级，缺乏自我造血功能的企业，和沿街乞讨的乞丐没什么区别，靠天吃饭，哪天城市升级赶你走饭碗就没了。

成都东进西控南拓北改超前规划，值得重庆学习

比起重庆乱成一锅粥的规划，成都于2017年7月推出的东西南北中战略规划，又给本就火爆的楼市“浇了一桶油”。

成都之前从来没有这样的规划，传统的城市格局是“东穷西贵，南富北乱”，地区之间的贫富差距较大。这项规划一出台，成华区受益最大。这个区域有点类似于重庆的西区：沙坪坝大渡口九龙坡区的合体，过去一直属于成都富人不怎么去的工业区。我们所熟知的网红店钢管厂五区小郡肝就是从这里出来的。

成华区以前的穷不亚于重庆的西区，万象城入驻其实也没多大改观。真正的改观是2016年成都突然打出了“天府门廊-攀成钢”的概念，成华区获得了“攀成钢”这个新富人区的房价外溢。攀成钢本来是无缝钢管厂的地盘，按理说和大渡口一样属于不毛之地，2012年成都市拿出壮士断腕的决心，直接把这个规模庞大的厂区拆了，规划为高品质的富人区，一时间也引起了民间的争议。但不管如何非议，政府规划大过天，五年间，大牌开发商云集，先后有九龙仓，仁恒，新鸿基，新加坡吉宝，绿地等高价拿地，如今，攀成钢的楼盘全是30000+的明星盘，房价让普通成都老百姓既难以理解，也无力购买。

虽然攀成钢板块行政上属于锦江区，成华区在经济上得到了助力，过去的房价洼地也开始起飞。1月龙湖三千里的成交价已超过25000，按照2008年8000多购入的成本价，溢价已超过300%，回收现金超过140W，卖掉到重庆完全可以全款一套渝中区的明星盘万科锦程，面积还比之前大。

通过合理的城市战略规划+富人区的外溢效应，成华区可谓是完成了一次“凤变冰”，城市面貌，居民生活水平得到了非常大的改观。这种改变就好像是大渡口区变成了渝北区，走在接近三环的塔子山，曾经的城乡结合部，无法想象塔子山公园变得那么漂亮，周围是一大堆30000+的高端网红盘。

成都东进来势凶猛，2倍虹吸魔咒初现，重庆的机会在哪里？

攀成钢外延一直是成都之痛，因为受制于龙泉山脉的阻隔，也导致成都东进困难重重。但在成渝新高铁修通后，成都虹吸效应得到增强。

2倍虹吸魔咒，指的是当中心城市房价是外围2倍时，资金会加速往中心聚集，这也是我们常常说的虹吸。这个资金不仅仅是购房的资金，也包含其他的民间投资，政府投资等热钱，它会让中心房价越来越高，经济越来越强，外围中小城镇房价越来越低，青壮年人口流失，老龄化加剧，经济越来越弱。

在2008周期，成都就抓了一把这样的行情。我所居住的小区房价高达8000+，重庆的龙湖紫都城等品质楼盘套内才4000多，换算成建面价格，其实那时候的价差比现在还大。现在比较让人担心的是，重庆对于“西进”似乎并不感冒，而且从实际操作来看，几乎已是不可能完成的任务。因为要腾挪西区落后的高污染产业，需要付出极大的拆迁成本，现在搞西进为时已晚。除非跨过中梁山，再造一个高品质的新城出来，也精心打造一个类似于攀成钢的富人区，以我的脑洞，无论如何也想象不出来。

目前还有一丝喘息机会是：

1、成渝高铁还跑不出350的理论速度，据说没有使用最先进的复兴号，只要跑不进一个，成渝同城化的经济协同效应就不明显，虹吸缺乏硬件支撑；二是成都主城均价对重庆主城均价分化比还没达到2倍，对于资金来说无法构成戴维斯预期；三是成都四限+摇号，门槛较高，外来投资者无法进场随意扫货，反倒是成都人到重庆来低价抢筹。