小区业主委员会如何成立

业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

一、业主大会的成立

规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

二、物业管理区域的划分

规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

三、业主大会投票权确立规定:

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

四、业主大会的开会要求和表决方式规定:

1、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

3、业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

扩展资料：

基本含义

业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

一般情况下，业主委员会有两种产生方式：

1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；

2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：最接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，1000*2%=20，较好的委员数量为19或21.

参考资料：

上海社区居委会设立标准

为了规范本市社区居民委员会设立,加强基层群众性自治组织建设,提高社区精细化管理和精准化服务,根据《城市居民委员会组织法》,按照市委市政府《关于加强新时代街道工作的意见》(京发[2019]4号)“优化调整街道社区规模”的要求,结合本市实际,2020年12月25日,市社会建设领导小组印发了《北京市社区居民委员会设立标准》(以下简称《标准》)。

一、文件的背景依据

(一)设立标准沿革。1990年,《城市居民委员会组织法》规定:“根据居民居住状况,按照便于居民自治的原则居民委员会一般在100至700户的范围内设立”;2000年,我市第二次城市管理体制改革,社区居民委员会设立标准为1000户左右;2011年,市委办公厅、市政府办公厅《关于全面加强城乡社区居民委员会建设的意见》明确,社区居民委员会设立标准为1000-3000户。

(二)社区规模现状。目前全市共有3236个社区,其中500户以下的133个,占比4.1%;500—1000户的318个,占比9.8%;1000至3000户的2168个,占比67%;超过3000户的617个,占比19.1%(其中5000户以上70个)。

(三)存在的问题。近年来城市建设快速发展,城乡居民聚居区域和生活形态发生了很大变化,社区居民委员会设立出现了一些急需解决的问题:一是现行社区居民委员会设立标准参考要素单一,不能全面反映社区管理服务的科学幅度;

二是实际社区设立规模普遍偏大,难以适应社区精细化管理的需要;

三是搬迁居住区没有居民居住,但户籍人口未迁出,社区居民委员会难以撤销;

四是社区工作者配备不足,普遍存在交叉任职、兼职、借调现象。

(四)制定依据。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》,按照市委、市政府《关于加强新时代街道工作的意见》(京发[2019]4号)提出“优化调整街道社区规模”的要求,提高社区服务管理的水平,结合北京实际,制定《标准》。

二、制定经过

按照市委、市政府《关于加强新时代街道工作的意见》(京发[2019]4号)提出“优化调整街道社区规模”的要求,2019年,北京市对社区居民委员会设立、撤销和规模调整工作情况进行了调研,形成了《北京市社区居民委员会设立等有关情况的报告》,起草了《标准》,并进行了多次修改,数易其稿,两次征求市有关委办局和各区人民政府的意见,并由市司法局进行合法性审查和公平竞争审查,经市政府常务会议和市社会建设领导小组会议审议,由市社会建设领导小组印发《标准》。

三、主要内容

《标准》从总体要求、设立标准、标准实施三个方面进行了规范。

(一)明确了总体要求。

一是设立社区居民委员会要坚持社区民主自治。注重体现群众性组织的政治属性,便于自我管理、自我教育、自我服务和开展民主选举、民主协商、民主决策、民主管理、民主监督活动,促进党和政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

二是设立社区居民委员会要坚持社区服务精准。注重配置优质公共服务资源,便于及时了解社区居民需求,组织义工队伍、志愿服务和社区专业社会组织,就近为社区居民提供基本公共服务、公益服务和便利服务,促进服务居民精细化、社区服务精准化。

三是设立社区居民委员会要坚持社区治理优化。注重发挥社区治理多方主体的功能,便于及时掌握社区人、地、事、物、组织,组织开展物业管理等多方协商治理,有利化解潜在社会矛盾,增强社区居民幸福感、促进社区管理精简高效。

四是设立社区居民委员会要坚持社区文化认同。注重建设社区美好家园,便利统筹社区居民个性化要求,组织开展邻里相助等社区活动,传承发展社区地域文化,促进形成社区治理共同体。

(二)明确了四个方面的设立标准。

1.四界清晰。一般以道路为边界,图形简单完整,管辖区域相对规整,原则上不得由不接壤的跨区域组成,确有需要的,可以暂为代管。

2.规模适宜。社区原则上在相对独立或相对集中的居住区设立,综合考虑地域面积适中、社区成员单位分布等要素。以社区内房屋套数作为基本标准,一般在2000户6000人,不超过3000户9000人。

3.配套齐全。设立社区居民委员会的办公驻地地址要明确。落实市公共服务配套设施要求,配备一处不少于350平方米地上、采光和通风良好的社区管理服务用房,并合理配置养老、文化、体育、便利服务等场所。

4.人员配备。社区工作者按照每110户至150户居民配置1人的标准配备,且一个社区不得少于9人,社区党员人数较多的,可以适当增加人数。岗位设置按照本市相关规定执行。

(三)明确了标准实施的关键点

1.设立程序。街道(乡镇)根据拟设社区所在地域地名、人文历史和居民认同等因素综合研提社区居民委员会名称,并制定社区居民委员会设立方案,报区民政局审查;区民政局协调区住房城乡建设、规划自然资源、公安等部门实地踏勘并提出审查意见。街道(乡镇)向区政府报请设立请示和方案,区政府做出设立社区居民委员会的决定,并报市民政局备案。新设立社区居民委员会的,街道(乡镇)应依法及时组织社区居民委员会选举。区民政局及时发放《基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书》。

2.撤销和规模调整。社区居民委员会管辖区域内,居住区全部拆迁,已没有居民居住的,应撤销社区居民委员会建制,其户籍人口纳入相邻或相应社区提供相关服务。

部队、院校、大型企业家属区独立设立的社区居民委员会应保持相对稳定。对条件成熟的社区,超过3000户以上居住分散且管理负荷过重,原则上应进行规模调整;少于500户且有条件可并入邻近社区的,原则上应进行合并。社区存在四界不清、区块分割不接壤、区域交叉重叠、有管理空白点等情形的,应进行规模调整或设立工作。

社区居民委员会撤销和规模调整的,按照设立程序进行,并及时办理《基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书》的注销和变更手续。

3.保障运行。各区民政局要建立社区居民委员会名称评审设定制度,由各方面代表组成评审小组,提出社区名称的评审意见。

社区管理服务用房面积、采光通风、集中设置、设置在地上等没有达到相应标准的,街道(乡镇)可以通过置换、租赁、购买等方式解决,使其具备办公、服务、议事、活动场地等功能。

街道(乡镇)应按规定配齐社区工作者。落实财政预算资金,保障社区运转各项费用。

社区居民委员会设立、撤销、规模调整中涉及服务居民事项,应向居民公开服务流程,为社区居民办事提供便利。

有居民入住且具备相应的社区居委会办公用房。

具备条件的，由街道办事处、乡镇政府(地区办事处)提出，报区县政府决定，及时成立社区居委会，民主产生社区居委会成员;条件暂不具备的，可以先建立筹备组，在街道办事处指导下开展工作，待条件具备后，再依法成立社区居委会。

社区名称应符合地名管理规范的要求。按照国务院《地名管理条例》（国发〔1986〕11号）规定，地名命名应“尊重当地群众的愿望，与有关各方协商一致；一般不以人名作地名；同一区域内不应重名，并避免同音；一般应与当地地名统一；避免使用生僻字” 。