房地产估价师案例与分析课程讲义（19）

[例6—26]　某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%试计算该宗房地产的价值。

[解]　该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）

该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）

土地剩余技术在土地难以采用其他估价方敬袜法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，局稿则有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

6622　建筑物剩余技术

建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现，即可求得建筑物的价值。

建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否桐棚规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。

讲义和教材都是学习的资料，但是讲义和教材的区别在于能不能进行销售。

教材是公开的，是所有的学生可以进行购买学习所用的。

而讲义则只是作为内部御拍讲课的课件或者培训资料，是不对外公开的，也是不能进行销售的。

为什么会出现这样的情况关键在于有没有在新闻出版总署备案，有没有专门的书号。

教材是经过出版社审稿后而正规出版的教辅类图书。也就是说教材有独立的书号，也就是我们常常说的喊核单书号，即ISBN，该书号的信息在新闻出版总署备过案，且CIP数据记录着教材出版作者等相关信息。

讲义的用来内部提高学生学习能力及巩固学生所学知识巩固类的资料，这些资料一般都是学校根据教学进度或者教师个人情况而编写的讲课用的或学习用的辅助类资料。

教材是公开出版的图书，是可以定价，可以销售，可以用来评职称。但是讲义则相反。

教材又称课本，它是依据课程标准编制的、系统反映学科内容的教学用书，教材是课程标准的具体化，它不同于一般的书籍，通常按学年或学期分册，划分单元或章节。它主要是由目录，课文、习题、实验、图表、注释和附录等部分构成，课文是教材的主体。

随着科技术的发展、教学手段的现代化，教学内容的载体也多样化了。除教材以外，还有各类指导书和补充读物；工具书、挂图、图表和其他教学辅助用具，教学程序软件包；幻灯片、**片、音像磁盘等。

此外，教材的编辑要妥善处理思想性与科学性、观点与材料、理论与实际、知识和技能的广度与深度、基础知识与当代科学新成就的关系。

据不完全统计，截止到2020年12月，在用的全国各级学历教育教材已近19万种，其中，基础教育类教镇渗羡材近1万种，职业教育与继续教育类教材近8万种，高等教育类教材近10万种。“十三五”期间，我国正式出版的、版权页标注“教材”字样的高校新增教材数量达43万余种。

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